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随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房地产企业经营压力显著增大。房地产企业为了缓解危机，选择拆分旗下物业服务板块上市为其“输血”，这已成为行业共识。
9月1日，港交所披露万科旗下万物云空间科技服务股份有限公司的聆讯后资料集。在递表五个月后，万科旗下的万物云通过港交所聆讯，将成为今年第6只在港股上市的物业股。
在房地产进入深度调整，物管上市热潮不再的背景下，打着“科技”名号的万物云能给资本市场讲出不一样的故事吗？
物管行业降温
本平台注意到，自2018年起，蜂拥而至的物管企业IPO在资本市场备受青睐，一度与生物科技企业IPO并称为港股市场最热门的IPO，取得了优异的表现。短短4年内，上市物企数量从2017年末的5家，急剧发展到2021年末的54家。
面对物管行业的上市潮，彼时万科表现的颇为淡定。万科董事会主席郁亮曾说过，“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的。一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。”
但自2021年下半年开始，受房地产行业下行波及，以及疫情的持续影响，物业管理企业的日子并不好过。在刚刚过去的中报季中，物企平均营收增速首次出现下滑、超三成物企利润被压缩、净利率进一步回调。再从股价波动来看，据Wind数据显示，年初至今，港股物业板块指数跌幅达406%，行业走势较其他板块为弱。
与此在资本市场逐渐下行的背景下，物管企业上市也正面临着“退潮”，破发魔咒亦屡见不鲜。据本平台了解，在年初至今上市的5家物企中，超半数都出现了破发，陷入股价长期低迷的困境。
这一切的表现都体现出了物管行业的疲态。
万物云却在此时选择逆行上市，外界对此充满质疑。对于此次上市，万科内部形容为“孩子长大了”，而市场却戏称其起个大早赶个晚集，认为公司错过了最佳的上市时机。
显而易见，万物云选择在此时上市并不是“孩子长大了”那么简单。
逆行上市为“输血”？
据招股书显示，万物云的前身为万科物业，业务涉及社区管理、城市管理以及公共物业管理等多方面。2020年10月，万科将“万科物业”改名“万物云”，物业属性降低，科技属性增强。截至2022年8月24日止，万科直接持有万物云6亿股内资股，占比高达512%，万科还通过其全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源合计控制万物云689%的股份。
据本平台了解，万物云的业务由Space、Tech和Grow三部分组成，涉足社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务、社区到家服务、智慧社区、战略投资等业务，其主要收入来源于小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务这三大业务。
作为万科旗下的现金牛公司，近年来万物云的业绩表现稳定增长。2019年、2020年及2021年，万物云实现收入分别为1327亿元、1845亿元及2305亿元，年复合增长率为30.46%；年内利润分别为4亿元、119亿元及114亿元，年复合增长率为237%。
本平台观察到，从2021年下半年开始，在严厉信贷和金融监管环境下，房地产企业普遍出现资金紧张、流动性困难，万科也面临着自我“造血”困难的窘境。据万科中报显示，截至2022年6月30日，经营活动现金流量净额为888亿元，而在2020年同期这一数据还为221亿元，降幅超60%。
在这样的背景下，万物云似乎成为了万科的“输血者”，仅2021年就分红了337亿元。据统计，万物云近三年来合计派息高达402亿元，而这三年公司利润合计也只有473亿元，可见几乎把近三年的利润都用来了分红，为万科“输血”的态势可谓明显。这或许也是万物云迫切上市的重要原因之
98年，32岁的杨国福和妻子为了养家糊口，在哈尔滨卖过水果，烤过鱿鱼，甚至炸过臭豆腐，但只能勉强度日，且经常与城管斗智斗勇。直到2000年，杨国福在一次巧合下知道了山西配资平台,麻辣烫，并在哈尔滨的一家地下出租屋里开店。科技含量几何？
除了时机问题，公司的科技成色也受到了外界的质疑。
在谈及万科物业更名时，万物云CEO朱保全曾表示：“万科的万、物业的物、未来的云，希望用云代表未来。万物云是万科孵化出来的一个公司，物业是我们最早的初心业务，云是我们期望的未来。”他还指出希望把万物云打造成“平台型企业”，成为物管行业的“贝壳找房”。可见云概念正是万物云最想打造的企业标签。
为推动空间服务的标准化、数字化和智能化，全方位提升空间服务的能力和效率，万物云开发了系列远程空间科技运营服务，包括人工智能物联网以及流程即服务解决方案服务。
但从收入占比来看，公司云概念业务似乎还未成气候。以2021年为例，万物云收入231亿，其中社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务分别为136亿、893亿、15亿，占比分别为55%、37%、8%。可见与科技关联较大的解决方案服务在总体营收中占比依然很低，万物云作为科技企业的含金量仍有待提高。
想看出一家企业提高科技内涵的决心，研发投入就是衡量标准之从万物云的研发支出看来，公司决心略显不足。
报告期内，万物云研发投入分别为0亿、5亿、7亿，占总收入的比重不超过2%。若与贝壳找房相比，2021年贝壳实现收入808亿，研发投入为32亿，占总收入的比重近4%，是万物云的两倍。如果从研发金额对比，贝壳更是万物云的9倍之多。以此来看，万物云将科技运用到物业领域的概念仍在成长中，科技能否成为企业新的增长点，仍有待观察。
但若以传统的物业公司来看待万物云，公司的毛利率却较同行低了许多。报告期内，万物云毛利率分别为17%、15%、10%。
根据中研物协的报告，2020年42家上市物企的毛利率平均值为25%，同比提升0.9个百分点。可见的是，即使是近三年毛利率的最高水平15%，万物云也远低于这一行业均值。
对于“低毛利率”现象，万物云在招股书中解释称，公司整体毛利率主要受到业务组合、定价政策及成本结构的影响。
对此，朱保全曾表示，“从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，是一个合理区间。”他指出，从万物云的视角来看，对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要。
但在市场看来，万物云是真的以民生为重，还是自身原因无法提升毛利率，恐怕还需要多观察一段时间。
综合来看，随着地产行业走入调控深水区，物业股估值回落，资本热情褪却，万物云选在此时上市，自信心可见一斑。过去几年万物云依靠物管本业取得良好的业绩增长势头，但升级后的万物云，能否依靠科技带动打造新的业绩增长点，这仍需进一步观察。
物管板块的“科技”故事将如何继续？万物云的未来，让我们继续关注。
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